# Hipoteca fija o variable: cómo decidir con números y no con titulares

> Con una hipoteca fija pagas siempre la misma cuota y compras tranquilidad; con una variable pagas euríbor más un diferencial, normalmente más barata al empezar pero expuesta a subidas; la mixta combina unos años fijos con el resto variable. La variable solo sale más barata si el euríbor medio de toda la vida del préstamo queda por debajo de cierto punto, que puedes calcular. La clave no es acertar el euríbor, sino saber si tu presupuesto aguanta una subida de dos puntos.

Fuente original: https://ellibromayor.com/hipoteca-fija-o-variable.html · Sección: Finanzas personales · Publicado: 2026-10-08

Una hipoteca **fija** te cobra el mismo tipo de interés durante toda su vida: sabes hoy lo que pagarás dentro de 20 años. Una **variable** te cobra el [euríbor](https://ellibromayor.com/que-es-el-euribor.html) más un diferencial, y la cuota se recalcula cada seis o doce meses. Suele empezar más barata, pero puede subir. La **mixta** combina unos años a tipo fijo con el resto a variable.

Ninguna es mejor en abstracto. La variable sale más barata solo si el euríbor medio de los próximos 20 o 30 años queda por debajo de cierto punto, y nadie sabe dónde estará. Lo que sí puedes saber es cuánto te dolería equivocarte.

## Las tres opciones, de un vistazo

| | Fija | Variable | Mixta |
|---|---|---|---|
| Cómo se calcula | Un tipo fijado en el contrato | Euríbor + diferencial | Fijo unos años; después, euríbor + diferencial |
| Qué ganas | Saber siempre lo que pagas | Tipo inicial más bajo y bajadas si cae el euríbor | Tranquilidad los primeros años, que es cuando más debes |
| Qué arriesgas | Pagar de más si los tipos bajan | Subidas de cuota si sube el euríbor | El riesgo variable llega después del tramo fijo |
| Comisión máxima por amortizar antes (Ley 5/2019) | 2 % los 10 primeros años; 1,5 % después | 0,25 % los 3 primeros años o 0,15 % los 5 primeros; después, cero | Según el tramo en el que estés |

## El mismo préstamo con tres euríbor distintos

Para comparar con números, imagina una hipoteca de **150.000 € a 25 años** y dos ofertas inventadas pero verosímiles: una fija al 3,25 % y una variable a euríbor + 0,75 %. Suponiendo, para simplificar, que el euríbor se quedara quieto durante todo el préstamo:

| Escenario | Tipo que pagas | Cuota mensual | Intereses en 25 años |
|---|---|---|---|
| Fija | 3,25 % | 730,97 € | 69.292 € |
| Variable, euríbor al 2 % | 2,75 % | 691,97 € | 57.590 € |
| Variable, euríbor al 3 % | 3,75 % | 771,20 € | 81.359 € |
| Variable, euríbor al 4 % | 4,75 % | 855,18 € | 106.553 € |

La cifra que importa es el **punto de equilibrio**: con estas dos ofertas, la variable solo gana si el euríbor medio de los 25 años queda por debajo del 2,50 % (2,50 + 0,75 = 3,25). Para calcularlo con tus ofertas, resta el diferencial de la variable al tipo de la fija.

Después pregúntate si te parece probable que el euríbor promedie menos que eso durante décadas. En los últimos diez años ha estado por debajo de cero y por encima del 4 %, así que la respuesta honesta es que no se sabe.

## La pregunta que decide: ¿cuánta subida aguantas?

Más útil que adivinar el euríbor es hacer una **prueba de estrés**. Calcula tu cuota variable de hoy y otra vez con el euríbor dos puntos más alto:

- Con el euríbor al 3 %, la variable del ejemplo cuesta 771,20 € al mes.
- Con el euríbor al 5 %, la cuota sería de 943,66 €: **172 € más cada mes**.

Si ese segundo número te obligaría a dejar de ahorrar, a tirar del [fondo de emergencia](https://ellibromayor.com/fondo-de-emergencia-explicado.html) o a quedarte sin margen, la fija o la mixta te compran algo valioso: dormir tranquilo. Como referencia, muchos bancos ponen el límite en que la cuota no supere alrededor de un 30-35 % de los ingresos netos del hogar.

## Comisiones que conviene conocer antes de firmar

La Ley 5/2019 limita lo que te pueden cobrar por devolver dinero antes de tiempo:

- **Variable:** como máximo el 0,25 % de lo que amortices durante los tres primeros años, o el 0,15 % durante los cinco primeros, según lo que pactes. Después, nada.
- **Fija:** hasta el 2 % durante los diez primeros años y hasta el 1,5 % a partir de ahí. Si piensas amortizar mucho, esto pesa.
- **Pasar de variable a fija** con tu banco (novación) o con otro (subrogación): como máximo el 0,05 % los tres primeros años, y nada después.

En ningún caso la comisión puede superar la pérdida financiera real que sufra el banco. Si tu hipoteca es anterior a 2019, se aplican las condiciones de tu contrato.

## Bonificaciones: el tipo bajo que sale caro

Casi todas las ofertas anuncian un tipo **bonificado**: más bajo si domicilias la nómina, contratas seguros de hogar y vida con el banco o usas su tarjeta. Si dejas de cumplirlas, el tipo sube.

Antes de comparar, pide a cada banco la **FEIN**, la ficha que la ley obliga a darte, y fíjate en la **TAE con y sin bonificaciones**. Un seguro de vida caro puede convertir un tipo bonificado en más caro que uno sin vincular. Cómo leer esas cifras está en [TAE, TIN y comisiones](https://ellibromayor.com/tae-tin-comisiones-letra-pequena-prestamo.html).

## Cuándo encaja la mixta

La mixta tiene sentido si quieres cuota fija durante los años en que debes más, que es cuando una subida dolería más, pero esperas poder amortizar o tener más ingresos más adelante. Fíjate en tres cosas: cuántos años dura el tramo fijo, qué diferencial tendrá el tramo variable y qué comisiones se aplican en cada fase.

## Cinco preguntas para decidir

1. **¿Cuánto tiempo vas a tener la hipoteca de verdad?** Si piensas vender o amortizar en pocos años, el riesgo de la variable dura menos.
2. **¿Tu presupuesto aguanta la prueba de estrés?** Si no, fija o mixta.
3. **¿Piensas amortizar mucho antes de tiempo?** La comisión de la fija puede comerse parte del ahorro.
4. **¿Tus ingresos son estables?** Con ingresos irregulares, una cuota que además varía es doble incertidumbre.
5. **¿Qué diferencia de tipo hay hoy entre las dos?** Cuanto más cara sea la fija respecto a la variable, más debería subir el euríbor para que te compense.

Y antes de todo esto, la decisión previa: si comprar te conviene más que seguir de alquiler. Lo vemos en [alquilar o comprar vivienda](https://ellibromayor.com/alquilar-o-comprar-vivienda.html).

## Preguntas frecuentes

### ¿Puedo cambiar mi hipoteca de variable a fija más adelante?

Sí, con tu banco (novación) o llevándotela a otro (subrogación). La comisión máxima es del 0,05 % de lo pendiente durante los tres primeros años y cero después, aunque habrá gastos de notaría y registro, y el banco tiene que aceptar las nuevas condiciones.

### ¿Qué es la FEIN?

La Ficha Europea de Información Normalizada: un documento que el banco te tiene que entregar antes de firmar, con el tipo, la TAE, las cuotas, las comisiones y las bonificaciones de la oferta. Sirve para comparar ofertas con los mismos datos.

### ¿Me conviene la variable ahora que sube el euríbor?

Nadie puede responderlo sin saber qué hará el euríbor en los próximos 25 años. Lo que sí puedes hacer es calcular tu punto de equilibrio y tu prueba de estrés: si la variable te asusta con dos puntos más, esa es tu respuesta.

### ¿La hipoteca mixta es lo mismo que una fija?

No. Solo es fija durante los años que diga el contrato. Después pasa a variable, así que el riesgo de subidas sigue ahí, solo que más tarde.

## Fuentes y referencias

- [Banco de España — Portal del Cliente Bancario: reembolso anticipado](https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/financiacion/hipotecas/guia-textual/vidahipoteca/Reembolso_anticipado.html)
- [BOE — Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2019-3814)
- [Banco de España — Tabla de tipos de referencia oficiales del mercado hipotecario](https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/podemosayudarte/tiposinteres/guia_textual/tiposinteresreferenciaotrostiposfrecuentes/tabla_tipos_referencia_oficiales_mercado_hipotecario.html)

## Sigue leyendo

- [Qué es el euríbor y cómo cambia la cuota de tu hipoteca](https://ellibromayor.com/md/que-es-el-euribor.md)
- [Alquilar o comprar vivienda: la pregunta que no tiene una sola respuesta](https://ellibromayor.com/md/alquilar-o-comprar-vivienda.md)
- [TAE, TIN y comisiones: la letra pequeña de un préstamo que hay que mirar](https://ellibromayor.com/md/tae-tin-comisiones-letra-pequena-prestamo.md)