AhorroEl número grande del anuncio casi nunca es el número que de verdad vas a pagar. Ese hueco entre lo que promete la publicidad y lo que aparece en el contrato tiene nombre, y entenderlo antes de firmar evita más de un disgusto.
TIN: el interés, y nada más
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje que se aplica sobre el dinero prestado para calcular los intereses, sin contar ningún otro gasto. Es el número que suele aparecer más grande en la publicidad, precisamente porque es el más bajo de los dos.
TAE: el coste real, todo incluido
La TAE (Tasa Anual Equivalente) sí recoge el coste real de un préstamo en un año: el TIN, más las comisiones de apertura o de estudio, más el efecto de cada cuántos meses se paga (mensual, trimestral...). Por ley, la TAE tiene que aparecer en cualquier oferta de préstamo o hipoteca en España, y es el número que de verdad permite comparar dos ofertas entre sí — el TIN solo, no.
"El TIN es el precio en el escaparate. La TAE es el ticket de caja, con todo lo que se ha ido sumando por el camino."
Las comisiones que más se cuelan
Comisión de apertura (un porcentaje sobre lo prestado, se cobra una sola vez al empezar), comisión de estudio, y en las hipotecas variables, la vinculación: descuentos en el tipo de interés a cambio de contratar seguros, nómina domiciliada o tarjetas que quizá no necesitas. Esos productos vinculados pueden compensar si de verdad los ibas a contratar de todas formas, pero conviene calcular el coste real de mantenerlos frente al descuento que ofrecen — a veces sale más caro el "descuento" que ir sin vincular nada.
Fijo, variable o mixto
Un tipo fijo no cambia durante toda la vida del préstamo: la cuota es previsible, pero suele partir de un TIN más alto que un variable en el momento de firmar. Un tipo variable se revisa periódicamente según un índice de referencia (el euríbor, en las hipotecas españolas), así que la cuota puede subir o bajar con el tiempo. El mixto combina un periodo inicial a tipo fijo y el resto a variable. Ninguno es "el bueno" en abstracto — depende de cuánta certeza necesitas en la cuota y cuánto tiempo vayas a pagar el préstamo.
Antes de firmar, tres preguntas
¿Cuál es la TAE, no solo el TIN? ¿Qué comisiones tiene y cuáles son negociables? ¿Qué pasa si quiero amortizar antes de tiempo o cambiar de banco — hay penalización? Las tres respuestas deberían estar en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que el banco está obligado a entregar antes de firmar una hipoteca, y en el documento equivalente para otros préstamos. Merece la pena leerla entera, no solo la cuota mensual en negrita.
Esto no es una recomendación personalizada — cada préstamo y cada situación son distintos. Ante cualquier duda sobre las condiciones concretas de una oferta, lo más seguro es consultarlo directamente con la entidad o con un profesional independiente.
👉 Si la subida de tipos te preocupa, revisa también cómo afecta el euríbor a tu hipoteca.