Amortizar hipoteca: ¿reducir cuota o reducir plazo?

Cuando adelantas dinero a tu hipoteca, el banco te ofrece dos opciones:

• Reducir cuota: mantienes los años que te quedan y pagas menos cada mes.
• Reducir plazo: sigues pagando la misma cuota y terminas antes.

Con el mismo dinero, reducir plazo ahorra muchos más intereses: en el ejemplo de abajo, más del doble. Reducir cuota, en cambio, te deja más margen cada mes. La elección depende de qué te preocupa más: pagar menos en total o tener más holgura en tu presupuesto.

El mismo dinero, dos resultados

Supón una hipoteca de 150.000 € a 25 años al 3 %, con una cuota de 711,32 €. Al cabo de cinco años te quedan unos 128.260 € por pagar y 20 años por delante. Si no haces nada, aún pagarás unos 42.460 € de intereses.

Ahora amortizas 10.000 €:

Reducir plazo ahorra más porque mantienes la cuota alta: cada mes devuelves más capital, la deuda baja más deprisa y genera menos intereses. Con la cuota reducida, en cambio, los 55 € al mes que te ahorras son dinero que puedes usar ya.

Cuándo conviene reducir plazo

• Tu cuota actual es cómoda y no necesitas más margen.
• Quieres pagar menos en total, que es lo que maximiza el ahorro.
• Quieres terminar la hipoteca antes de una fecha concreta, como tu jubilación.

Cuándo conviene reducir cuota

• Tu presupuesto va justo y 50 € al mes marcan la diferencia.
• Tienes una hipoteca variable y te preocupa que suba el euríbor: una cuota más baja te da colchón si llega una revisión al alza. Cómo funciona esa revisión lo explicamos en qué es el euríbor.
• Tus ingresos son irregulares y prefieres un compromiso mensual más pequeño.

Hay una tercera vía: reducir cuota y seguir pagando por tu cuenta la diferencia en futuras amortizaciones. Es más flexible, pero exige disciplina.

Qué comisión te pueden cobrar

En hipotecas firmadas desde 2019, la Ley 5/2019 fija estos máximos:

En el ejemplo, si la hipoteca es variable y ya han pasado cinco años, amortizar 10.000 € no te cuesta nada. Si es fija, el banco podría cobrarte hasta 200 €, y aun así ahorrarías intereses de sobra. En ningún caso la comisión puede superar la pérdida financiera real del banco. Si tu hipoteca es anterior a 2019, mira tu contrato. Las diferencias entre fija y variable están en hipoteca fija o variable.

¿Amortizar o invertir ese dinero?

Amortizar es una «rentabilidad» garantizada igual a tu tipo de interés, y además libre de impuestos: cada euro que adelantas deja de generar intereses. Con una hipoteca al 3 %, es como invertir al 3 % sin riesgo y sin pagar nada a Hacienda.

Compáralo con alternativas sin riesgo: unas Letras del Tesoro al 3 % dejan algo menos tras impuestos. Invertir en bolsa puede dar más a largo plazo, pero con riesgo y sin garantía. Por eso, cuanto más alto es el tipo de tu hipoteca, más sentido tiene amortizar.

Antes de amortizar, comprueba esto

1. Tu fondo de emergencia está completo. El dinero que metes en la hipoteca no vuelve: si mañana te quedas sin ingresos, el banco no te lo devuelve. Primero el colchón; lo explicamos en el fondo de emergencia, explicado sin vueltas.
2. No tienes deudas más caras. Una tarjeta o un préstamo personal con una TAE más alta se pagan antes. Lo vemos en cómo salir de la deuda de la tarjeta de crédito.
3. Sabes si sigues teniendo deducción. Si compraste tu vivienda habitual antes de 2013 y aplicas la deducción por vivienda del régimen transitorio, lo que pagas cada año cuenta hasta un límite de 9.040 €. Si no llegas a ese límite, amortizar ese año puede aumentar la deducción.
4. Las bonificaciones no se pierden. Amortizar no debería cambiar tu diferencial, pero confirma que sigues cumpliendo las condiciones.

Cómo se hace

Muchos bancos permiten amortizar desde la web o la app. Si no, se pide en la oficina. Indica el importe, si quieres reducir cuota o plazo, y pide el nuevo cuadro de amortización por escrito para comprobar el cambio. Las amortizaciones parciales no requieren notario.

Preguntas frecuentes

¿Qué ahorra más, reducir cuota o plazo?

Reducir plazo, y con diferencia: en nuestro ejemplo, más del doble de intereses con el mismo dinero. Reducir cuota te da más liquidez cada mes, pero pagas más intereses en total.

¿Me pueden cobrar por amortizar la hipoteca?

Solo lo que permita la ley y tu contrato. En las variables firmadas desde 2019, como máximo un 0,25 % los tres primeros años o un 0,15 % los cinco primeros; después, nada. En las fijas, hasta un 2 % los diez primeros años y un 1,5 % después.

¿Cuándo es mejor momento para amortizar?

Cuanto antes, más intereses ahorras, porque al principio de la hipoteca es cuando más debes. Pero nunca a costa de quedarte sin fondo de emergencia.

¿Puedo amortizar cualquier cantidad?

Depende de tu contrato: algunos bancos piden un importe mínimo por amortización. Consulta las condiciones o pregunta en tu oficina.